EL AVALÚO DE EXPROPIACIONES

Por Ing. F, Enrique Herrera Ch.

GENERALIDADES

El Estado está llamado a desarrollar obras para el bienestar de la sociedad, y en esas circunstancias, le asiste el derecho de disponer de ciertos inmuebles privados, siempre y cuando compruebe su utilidad pública.

Cuando el Estado necesita de un bien privado, inicia un proceso de expropiación. En esos casos, muchas veces el expropiado considera que le están causando daños de diversos tipos.

Ya sea que se trate de la imposición de una servidumbre o la expropiación parcial o total del inmueble, le corresponde al Estado pagar un justo precio al expropiado.

La ley lo que indica es que el patrimonio quede incólume, es decir, en similares condiciones a las que tenía antes del proyecto de expropiación. Por esta razón, la pericia no puede ser sobre el cálculo de un valor de mercado, sino que es meta-comercial, trasciende ese ámbito y se ubica en el nivel de un daño, por lo cual corresponde calcular una indemnización.

“Uno de los principios constitucionales que representa un pilar fundamental de los ideales de vocación de respeto a los intereses económicos de los individuos, es la inviolabilidad de la propiedad privada. De conformidad con nuestros valores constitucionales la propiedad privada es inviolable. Se excepciona este precepto constitucional con ocasión de una necesidad que, de conformidad con una ley previa, se considere de carácter público y se indemnice previamente de acuerdo a procedimiento legal…”  (Zamora Castellano, Fernando; “Los Ideales Constitucionales Costarricenses” (2002), p. 162)

En ese contexto, debe considerarse que los bienes expropiados aun cuando se trata de solucionar un problema para la comunidad, la pérdida del derecho de dominio sobre esa propiedad por parte del Expropiado le provoca daños patrimoniales. La imposición física y jurídica, influirá directamente en la explotación de la propiedad, en razón de su naturaleza, su actividad económica y su uso actual.

Adicionalmente, el mismo proceso de expropiación provoca en el expropiado constantes desatenciones de su quehacer diario para atender funcionarios del Estado, Peritos, Autoridades Judiciales y Abogados,  lo  que implica en muchos casos que también se incurran en daños emergentes y morales producto de la acción expropiatoria, por el sufrimiento y la angustia causados al tener que soportar situaciones en su propiedad que en principio no tendría que sobrellevar sino se procede con la ejecución forzosa.

No obstante, la ley prevé y la Constitución Política de Costa Rica es clara: “…La propiedad privada es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley…”. (Art. 45)

“Por consiguiente, la expropiación presupone un sistema de garantías legales, procedimentales y económicas destinadas a asegurar los patrimonios de los administrados frente a los actos del Estado, que son fundados en apreciaciones de conveniencia pública o interés social, según lo exige la Constitución, que ante tales privaciones o vulneraciones de bienes o derechos, serán procedentes al concurrir una causa justificada de interés público o causa expropiandi, mediante la respectiva indemnización.” (Daniel Rojas Pochet, Manual de Expropiaciones en la Legislación Costarricense, IJSA, 2010, p.43.)

En ese sentido, el Estado debe cumplir con el debido proceso tanto en la vía administrativa como judicial si fuera del caso. Dentro de este marco, es fundamental cumplir con la Ley de Expropiaciones N° 9286, la cual lo obliga a realizar el Avalúo Administrativo que determine el justo precio a indemnizar al expropiado. Dicha experticia deberá sujetarse a lo que se ordena en el artículo 22 de la citada Ley.

Es así como, dependiendo del fin pretendido, se aplican unas variables en algunos casos y en otros no. Es común confundir, avalúo con indemnización; valoración con valorización; valorización con plusvalía; expropiación con extinción de dominio; cuantificación de un perjuicio con avalúo; valor indexado con actualización, para citar apenas unas situaciones; en todo caso la fijación de valor o experticia juega papel preponderante.

Así las cosas, definiremos como justo precio al monto, que un Propietario sin encontrarse en el mercado vendiendo como oferente, sí vendería.

Al respecto el autor mexicano Roberto Delgadillo López,  establece una clara diferencia entre  Valor de Mercado y Justo Precio, concepto que denomina: “Valor de Expropiación Obligatoria (VEO)” y plantea:  “Si en principio estamos de acuerdo en no aplicar el concepto  del valor comercial en nuestro cálculo del VEO, es porque el procedimiento de una expropiación es totalmente diferente a una operación de compra-venta normal. Aquí existe primeramente un interés de adquirir un inmueble por una de las partes, pero al mismo tiempo el desinterés por la otra de desprenderse de su inmueble”.

Lo anterior nos lleva a que por definición el JUSTO PRECIO, estará sobre “el Valor de Mercado” dado que si fuese igual o menor o no habría juicio expropiatorio (salvo que la Administración no reconozca esta realidad) o el Expropiado ya no sería su dueño, por razones obvias. Es decir, en estas circunstancias operaría la “adquisición amistosa”. El establecimiento de un protocolo para que las Partes por mutuo acuerdo lleguen a determinar un “justo precio” o también llamada “adquisición amistosa” significa que: “Su simple existencia demuestra, que, en la expropiación se busca el valor real de las cosas” (Roberto Delgadillo López, PROLEGÓMENOS AL PRECIO DE INDEMNIZACIÓN Y PROPUESTA MODIFICATORIA A LA LEY DE EXPROPIACIÓN)

Por lo tanto, “Justo Precio” no significa “Valor” sino “Indemnización”, concepto que literalmente según la RAE es “Acción y efecto de indemnizar”. (Indemnizar: Resarcir de un daño o perjuicio); es decir, hay un concepto implícito de justicia que es meta-comercial o que trasciende lo económico-mercantil.

Lo anterior es absolutamente concordante con la Sentencia Nº 93 – 2011 – I,   del Tribunal Contencioso Administrativo, que expuso:

“VII.- Sobre la indemnización.- (… ) – para que sea constitucionalmente válida – está condicionada  a que el patrimonio de su propietario quede indemne, es decir sin daño (…)  e importa restituir íntegramente al Propietario el mismo valor económico de que se le priva y cubrir además los daños y perjuicios que sean consecuencia de la expropiación (… ) –Ello supone que el justiprecio no puede limitarse a tasar el puro valor  del bien en el mercado, sino  que debe incluir el importe de todos los restantes daños, perjuicios y costes derivados  de la operación expropiatoria (…)”    (Sentencia Nº93 – 2011 – I   del Tribunal Contencioso Administrativo, Sección Primera, I Circuito Judicial, San José, a las 12 horas, del 28 de febrero de 2011, citando el Voto Nº 2002 – 4878 de las 14:53 horas del 22 de mayo de 2002)

Agrega este perito que lo anterior no puede ser óbice para que dicho valor, pueda ser tenido como base o plataforma para la determinación del Justo Precio. Por estas razones, cuando se calcula un monto indemnizatorio por los efectos de una expropiación, la metodología DE OBLIGADA APLICACIÓN para establecer estos alcances, es el “ANTES y DESPUÉS”, avalado por reconocidos tratadistas a nivel nacional e internacional. Este método consiste en estimar el valor del Patrimonio Antes y el valor del Patrimonio Después de la imposición, de preferencia aplicando los enfoques de Costos, Ventas Comparables o la Capitalización de las Rentas.