LA FUNCIÓN DEL PERITO EN LA VALORACIÓN DE EXPROPIACIONES

Por Ing. F. Enrique Herrera Ch.

“Uno de los principios constitucionales que representa un pilar fundamental de los ideales de vocación de respeto a los intereses económicos de los individuos, es la inviolabilidad de la propiedad privada. De conformidad con nuestros valores constitucionales la propiedad privada es inviolable. Se excepciona este precepto constitucional con ocasión de una necesidad que, de conformidad con una ley previa, se considere de carácter público y se indemnice previamente de acuerdo a procedimiento legal…”[i]

El Avalúo Administrativo

El Estado está llamado a desarrollar obras para el bienestar de la sociedad, y en esas circunstancias, le asiste el derecho de disponer de ciertos derechos privados, siempre y cuando se compruebe su utilidad pública.

“La expropiación se acuerda en el ejercicio del poder de imperio de la Administración Pública y comprende cualquier forma de privación de la propiedad privada o de derechos o intereses patrimoniales legítimos, cualesquiera sean sus titulares, mediante el pago previo de una indemnización que represente el precio justo de lo expropiado”[ii]

La normativa que regula la institución de la expropiación establece que El Estado, cuando requiere adquirir bienes o afectar derechos para fines de interés público deberá solicitar a la dependencia especializada respectiva o, si esta no existiera, a la Dirección General de Tributación, que practique el avalúo administrativo correspondiente por medio de su propio personal o con la ayuda del personal necesario, según la especialidad requerida (Art. 21). Si la persona afectada por la expropiación no está de acuerdo con el valor determinado por la Administración y la negociación se cierra, la institución expropiante acude a la vía contenciosa administrativa para solucionar el pago del justo precio. En este proceso especial de fijación del justo precio, denominado Diligencias de Expropiación, solo se discutirán asuntos relacionados con la revisión del avalúo administrativo del bien expropiado. (Art. 29)

Cada institución tiene su forma para realizar el avalúo administrativo. Ahí empieza el descalabro; porque si existe una Ley de Expropiaciones (N°9286), debería regir para todas las instituciones del Estado y por ende, un reglamento que las cobije y no que cada cual actúe a su antojo; aun cuando la organización a lo interno sea diferente en cuanto a procedimientos. Pero este país se “da el lujo” incluso, de tener una ley especial para las expropiaciones del ICE (N°6313).

La demanda expropiatoria la presenta el Estado en el Juzgado Contencioso contra aquellos expropiados que NO aceptan el Avalúo Administrativo. La importancia del avalúo para los Jueces es que ellos saben de leyes pero no de la materia técnica que implica el cálculo de valores. Por esta razón, debe concurrir en su ayuda, expertos en valuación de expropiaciones, que sería lo mismo decir, Peritos que sepan calcular indemnizaciones y/o valorar daños. Aunque la realidad es que los Jueces nombran a cualquiera inscrito como Perito Valuador en el Poder Judicial y no necesariamente profesionales idóneos que puedan hacer la diferencia entre un avalúo de un bien inmueble y un avalúo expropiatorio.

El experto en expropiaciones

Al igual que en un proceso penal donde se llama a un experto en balística para que valore si aquella bala encontrada en el cuerpo inerte coincide con el arma encontrada al acusado, el proceso expropiatorio requiere de especialistas, verdaderos “peritos” en el cálculo de indemnizaciones.

La acepción de la RAE de “Perito”, en el área que nos interesa es: “Persona que, poseyendo determinados conocimientos científicos, artísticos, técnicos o prácticos, informa, bajo juramento, al juzgador sobre puntos litigiosos en cuanto se relacionan con su especial saber o experiencia.” (Resaltado no es del original)

Trátese de un Perito Institucional o de la Lista Oficial del Poder Judicial, lo ético es que si no se cuenta con ese “especial saber o experiencia” no debería aceptar el cargo. Y así con cada una de las especialidades que se atienden en la materia pericial.

Y es que se falla desde la base. El Perito tradicional de bienes raíces está acostumbrado a valorar por mercado, sustitución o por rentabilidad. Pero cuando se enfrenta ante un proceso de expropiación, lo primero que debería observar es que el cálculo es meta comercial, porque se trata de una indemnización, ya sea por la expropiación parcial, total o por la imposición de una servidumbre en una propiedad de explotación privada y cuyo uso y disfrute será violentado en aras del interés de la colectividad. Y esta es la raíz de los males que se pueden observar en estas pericias.

“…la expropiación implica una transformación en el núcleo del derecho de propiedad, es decir, dicho derecho de propiedad dejará de existir como se le conocía, para convertirse en un derecho a una indemnización, proporcional y equiparada a ese derecho de propiedad ulterior…”[iii]

De las responsabilidades del Perito

Así entonces, la primera tarea que tiene el valuador, es ser honesto consigo mismo y aceptar que tiene limitaciones y superarlas si desea seguir ese camino. No importa si el experto es planilla de la institución expropiante o profesional independiente de la Lista del Poder Judicial, la idoneidad es indispensable.

En ese sentido es válido recordar que la Ley de Expropiaciones N°9286, es muy clara en indicar los efectos para el profesional de su mala praxis:

«Artículo 61.- Responsabilidad de los peritos. Al preparar los informes, los peritos serán, responsables personalmente por los daños y perjuicios provocados a la Administración…… En tales casos, la Administración expropiante promoverá, contra los peritos, las acciones administrativas, civiles y penales que correspondan…. Los particulares podrán acudir a la vía civil para reclamar cualquier daño que se les cause y se origine en los informes de los peritos.”

También es pertinente citar el Dictamen N° 469 de la Procuraduría General de la República, que señala: “(…) La preparación del informe escrito es un aspecto esencial de la tasación, por cuanto de nada sirve hacer una buena inspección de campo y una buena investigación de valores si lo que plasma en el documento carece de elementos técnicos y justificantes de la apreciación: es decir, este informe debe incluir todos los aspectos valorizantes y desvalorizantes, tanto de la zona como del inmueble en sí. Los propietarios afectados tienen el derecho a recibir una explicación razonable acerca de los datos considerados y de la manera en que han sido estudiados por el tasador.”

En segundo lugar, el Perito es un auxiliar del Señor Juez. Le atañe por lo tanto orientarlo en la mejor decisión técnica. Para ello debe aportarle fundamentación teórica y práctica o elementos de soporte técnico que demuestren fehacientemente los cálculos y la investigación realizada.

En tercer lugar, como ya se dijo anteriormente, no se trata del mero cálculo al cual está acostumbrado, sino que debe estar preparado para calcular los daños causados, si es que existieran, con la imposición del Estado.

Una cuarta función es evaluar el contexto legal que envuelve la expropiación específica, sea que se trate de la imposición de una servidumbre (y del tipo que sea: oleoducto, de líneas eléctricas, acueducto, de paso, etc.), la expropiación parcial o total del inmueble o cuando se involucren derechos comerciales de una empresa en marcha, entre otros. Es diferente también dependiendo de la institución expropiante, la intensidad del daño, las características de la propiedad (ubicación, mayor y mejor uso, cabida, tenencia, restricciones, limitaciones o gravámenes, etc.) y de los supuestos utilizados por la institución para realizar esa expropiación específica. El Valuador incluso está obligado a revisar el Acuerdo Expropiatorio de la institución para declarar aquel bien de utilidad pública y revisar si coincide con la información a mano..

Una quinta tarea es tomar en cuenta todos los aspectos señalados en los numerales 1, 17, 22, 24, 29, 34, 35, 55, de la Ley N°9286 y los numerales 3, 4 y 5 de la Ley N°6313, sin que ignore uno de ellos.

Como sexta función, anoto ser cuidadoso. Que más que función es responsabilidad profesional. Los supuestos usados y las premisas del estudio deben ser verificables. Confirmar información con las Partes o hacer investigación exhaustiva de campo o escritorio, por fuentes primarias o secundarias. Seleccionar elementos de juicio lo más objetivos posibles. Si bien puede utilizar parámetros cualitativos, que estos puedan ser convertidos en cuantitativos, por ejemplo, al comparar el entorno donde se ubica cierta comparable respecto al sujeto, puede utilizar una tabla de puntos que pondere aquellas diferencias usando criterios bien justificados. Eliminar la imprecisión, la ambigüedad y la indeterminación, como “aproximadamente”, “se investigó”, “se estudió”, “por la cercanía con…”, “un poco más al norte”, etc. y más bien ser exactos, formales, con la rigurosidad de un informe técnico; el sistema métrico decimal es rico en posibilidades para ser exactos y los sistemas de georreferenciación espacial son herramientas que permiten grados de precisión importantes. No guiarse por dibujos o croquis hechos a mano alzada, o “por el buen ojo” o hacer estimaciones usando ortofotos, sino exigir los planos hechos por ingenieros topógrafos o agrimensores con las competencias acreditadas.

Conclusiones

Lo cierto es que, “…si bien con las expropiaciones se beneficia la colectividad, incluso en ocasiones el mismo afectado, es lo cierto que no por eso debe verse perjudicado con un enriquecimiento indebido para el Estado, y esta es la razón por lo que se deben conciliar los intereses de ambas partes y, ¿cómo se logra?, pagando el precio justo, equitativo y actual y dada la inflación….”[v]

Es básico entonces que el Perito comprenda que aun cuando se trata de solucionar un problema para la comunidad, la pérdida del derecho de dominio sobre esa propiedad por parte del demandado provoca en muchos casos un daño. Ya que no solo tendrá una limitación física para explotar su patrimonio en razón de su naturaleza sino también que se trata de una imposición, no de un proceso de negociación. Esto provoca en el expropiado constantes desatenciones de su quehacer diario para atender funcionarios del Estado, peritos, autoridades judiciales y abogados, lo que implica en muchos casos que el expropiado considere que existen daños emergentes y morales relacionados con el tiempo de velar por las diligencias expropiatorias al tener que atender asuntos que de no existir el proceso, no tendría que enfrentar. El principio alterum non laedere[vi] configura una regla constitucional de vasto alcance, entrañablemente ligada a la idea de reparación de los daños causados y expresa un principio general que regula cualquier disciplina jurídica. La alteración del justo equilibrio que lesiona los afectos, la persona y sus bienes, es decir, importa una lesión en sus derechos y obliga al restablecimiento del orden agredido.

Cuando le corresponda al Perito Auxiliar Judicial “revisar la experticia administrativa”, debe hacerlo en la comprensión del significado de “revisar” definido por el diccionario de la RAE, que en su acepción principal expone claramente: “Someter algo a nuevo examen para corregirlo, enmendarlo o repararlo.” Por lo tanto, debe concentrarse en determinar si el avalúo administrativo cumple con los requisitos establecidos y los principios generalmente aceptados de la valoración. La mejor guía para hacerlo es el Artículo 22 de la Ley de Expropiaciones, pero desde la doctrina valuadora también cuenta con otras herramientas como la Directriz VA-001-2012 de la Dirección General de Tributación Directa y las Normas Internacionales de Valuación. El estudio pondrá especial énfasis en los aspectos o los ítems del Avalúo Administrativo donde se encuentren inconsistencias, diferencias, omisiones y/o contravenciones contra los instrumentos legales y metodológicos supra citados y de forma pormenorizada dar las razones que lo harían incompatible con la normativa obligada y el propósito de la valuación.

Para finalizar, me uno a lo expresado por los autores Aznar y Guijarro[vii] citando al libro “La valoración inmobiliaria: Teoría y práctica” de Gonzales et al, (2006), donde el Arquitecto Agustín Borrel y Calonge, menciona “Y es por ello que después de hacer una loa de la metodología moderna y de la ayuda que supone la informática y la matemática financiera, tengo que hacer de nuevo una loa del sentido común, de la minuciosidad, la experiencia, el oficio y el arte. Porque no estamos tratando de resolver una ecuación matemática, sino de saber cuánto vale hoy o cuanto valdrá mañana un producto inmobiliario, siguiendo unas reglas que fija el mercado o siguiendo unas reglas que nos fija una determinada normativa de obligado cumplimiento”

……………….

REFERENCIAS:

[i] Zamora Castellano, Fernando; “Los Ideales Constitucionales Costarricenses” (2002), p. 162

[ii] Ley General de Expropiaciones N°9286, del 4 de febrero del 2015, La Gaceta Nº 24.

[iii] Rojas Pochet, Daniel. “Manual de Expropiaciones en la Legislación Costarricense” (2010), p.25.

[v] Tribunal Superior Contencioso Administrativo. Sección II, Sentencia N°83-96 de las 11:30 horas del 03-05-1996) (cursiva, subrayado y negrita no son del original)

[vi] Según Ulpiano el término alterum non laedere es quién se abstiene de la conducta prohibida por las leyes, obedece al precepto de no hacer daño a nadie, siendo justo.

[vii] AZNAR Bellver, Jerónimo y GUIJARRO Martínez, Francisco. Nuevos Métodos de Valoración: Modelos Multicriterio. Madrid. 2005.